4月29日，滕女士和爱人一早来到浦东新区不动产交易中心签约，将名下浦东梅园新村的一套老公房出售给浦发集团旗下的上海市浦东新区公共租赁住房投资运营有限公司（以下简称“浦东公租房公司”），出售款将用于购置新房。浦东公租房公司收购的这套老公房则纳入新区的保租房体系。这标志着新区“收旧换新”首单落地。

今年初，本市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目启动，浦东成为试点区之一。此举在“十四五”大力实施规划新建、非居住房屋更新转化的基础上，创新探索在二手房市场中收购存量住宅，进一步拓宽保障性租赁住房房源筹措渠道，提升供给力度。

帮助业主打破置换时旧房不好卖的窘境

在上海房地产市场进入“存量时代”的背景下，市中心不少老旧小区的业主发现，这类房龄长、面积小的房源不容易卖掉了。

滕女士持有的梅园新村房子建于上世纪八十年代，当初因考虑到小孩上学而购入。如今，想置换到距离单位更近的绿城逸庐，并已交付了新房定金，想着把手头的这套老公房卖掉，以弥补资金缺口。

但在中介挂牌的过程并没有那么顺利。滕女士说，“这次浦东公租房公司作为国有企业收购，我们也挺放心的，从发来评估价到签约，一周时间就完成了。这样一来买新房的贷款压力就小了。”

浦东“收旧换新”试点方案，精准地瞄准了一些“老破小”业主想改善又面临着“卖不掉可能就买不了”的置换窘境。

浦东公租房公司副总经理何俊介绍，本次“收旧换新”试点范围主要聚焦浦东新区内环内，以陆家嘴、塘桥、潍坊、洋泾等中心城区作为重点板块。这些区域周边配套设施相对成熟完善，“租售比”也比较合适，但在保租房布局方面仍存在较为突出的供需矛盾。收购房源以2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下为主、单套总价不高于400万元的个人产权二手现房，权属清晰、无法律纠纷等违规违约情况，优先收购有换购新建商品住房意愿的客户。

 收购价格采用一房一价“双评估”机制

据悉，此次对于老旧房屋的收购价格，采用一房一价“双评估”机制——以周边真实二手住房成交价格为参考，先后开展初次询价评估和交易前复核评估，最终收购价格不低于市场合理水平。

“这次评估下来感觉比市场价高了一点，还省去了中介费，整个过程达到了预期。”滕女士表示。

“双评估”机制实际上也是为同地段的二手房划出了一条“心理底价”。这种公开的市场行为有效提升了市场的预期，让买卖双方从“互相观望”转向“积极撮合”。

同时，与传统的“以旧换新”仅依赖中介不同，此次新区采用了“收旧”与“换新”的强联动机制——被收购房屋的产权人在出售旧房后，购房款将参照“房票”形式进行专账监管，用于购买浦东新区范围内的市场化一手住房。当新房完成预告登记，监管银行会将资金支付给开发商。

这样的设计，使得通过收购存量二手房，定向释放了原本被锁定的改善型购买力，不仅解决了旧房难卖的问题，更为辖区内新房项目输送了有效客户，加速了新建商品住宅的交易。

发挥国企“压舱石”作用

在这场涉及资金筹措、房源评估、运营改造的复杂工程中，作为国企的浦发集团承担了不可或缺的“压舱石”角色。

作为此次收购工作的核心实施主体，浦发集团旗下的住房保障业务板块不仅负责具体房源的筛选、谈判与收购，更承担着“金融+运营”的双重使命。积极对接金融资源，在建设银行等机构的支持下，组合运用住房租赁贷款，确保了收购资金的足额、及时到位。

收购只是第一步，如何让“老房子”焕发“新生命”才是关键。上海浦东发展集团房屋管理有限公司执行董事李华介绍，房源收购完成后将全部转化用作阶段性保障性租赁住房，实施室内全装修并配置家具、家电等生活用品，达到“拎包入住”条件。租金水平也将参照保障性租赁住房定价标准，不高于同地段、同品质房源租金9折。这些房源将精准补齐中心城区租赁住房的短板。同时结合新区“青创15条”，助力打造青创第一城，让更多青年人才“进得来、留得下、发展好”。

从政策发布至今，浦东公租房公司已累计接到220余组居民的主动咨询，经初步筛查，其中79户基本符合收旧条件且有换新意愿。包括梅园新村这套房在内，昨天已有2套房屋完成收购签约，另有十几套房源正在紧锣密鼓地洽谈与评估之中。

浦发集团董事长李俊兰表示，目前浦东全域范围内的保租房供应量比较充足，但是在内环内比较稀缺，“收旧换新”将有助于改善浦东保租房的供应结构，更好地服务市场需求。下一步还将继续加大政策宣传力度，提升“收旧”与“换新”需求的匹配效率，探索更灵活的新房对接机制，为市民提高居住水平打通一条新通道。（浦东时报）